中信配资博弈进入“关键加时赛”，万科中票展期能否如意

面对即将到期的20亿元中期票据“22万科MTN004”，万科与债权人的展期博弈，进入了第二个回合。

首次方案全部未获通过后，万科提出包括“按期付息”与“延长宽限期”在内的新议案，试图化解僵局。万科承诺将在12月22日前支付6000万元到期利息、提供增信措施，并提议将仅5个工作日的宽限期大幅延长至30个交易日，从而将实际偿付压力推迟至明年。

万科中票展期最后的博弈能否成功？业内共识是，该公司可用于增信的优质资产已所剩不多，而在当前低迷的市场环境下，寄望于通过出售资产回笼资金，将不得不面临大幅折价和漫长周期的现实挑战。

万科承诺提前支付6000万利息

“22万科MTN004”首次持有人会议的三份展期方案未获通过后，万科近期计划召开第二次持有人会议，并推出了三份新的议案，将展期协商推至“加时赛”。

根据上海清算所最新披露，万科三项新议案的核心诉求集中在程序简化、付息保障与时间置换上。与上一轮议案相比，此次议案的条件更为宽松。

公告显示，议案一拟缩短召集程序的时限，并提请持有人同意豁免此次持有人会议发布召开持有人会议公告、发送议案、提出补充议案、发送及披露最终议案的期限要求，且拟在12月22日前完成表决。

第一财经注意到，该期限为原宽限期的最终日。这也意味着，万科希望在不实质违约的情况下，争取债权人同意展期。

议案二仍计划将本金兑付展期一年，调整后兑付日为2026年12月15日，且万科将提供相应增信措施。

与此前方案不同的是，万科拟先按期支付利息。根据议案，万科计划在宽限期内（12月22日前）先行支付本月15日到期的6000万元利息，展期期间利率不变，新增利息随展期后的本金一并清偿，即利随本清。

议案三则要求延长宽限期。该议案提议将仅5个工作日的宽限期，大幅延长至30个交易日，届满日延后至2026年1月28日。若获通过，这笔年内到期的中票将获得超过一个月的缓冲期，偿付压力可实质性地推迟至农历春节之后。

“首轮博弈的结果具有标杆意义，相当于为后续到期债券‘打样板’。”一位地产行业资深分析人士说，“无论是延长宽限期还是提前付息，都可能是万科能给出的最大让步，已接近极限。相比上一轮，这次有两个议案涉及期限调整，真正关乎展期安排的仅余一项，这说明双方可能已进行沟通，但能否达成一致仍取决于表决结果。”

另有知情人士透露，与首次会议不同，此次债权人未提出补充议案，表明其内部意见相对趋于一致。

万科的债务展期模式，与近年来市场常见的房企债务处置模式显著不同。此前，碧桂园、融创、旭辉等出险房企的展期安排，大多遵循了分期兑付本金并提供资产抵质押等增信措施的惯例。相比之下，万科目前提出的方案显得更为简化。

（图片来源：DMI)

万科能否在短期内筹足资金？

自11月底至今，万科与部分债权人的展期谈判已持续约半个月，过程并不轻松。

“债权人内部也存在一定分歧。”一位知情人士透露，部分债权人担心，若同意展期，后续的窗口期内，万科的资产可能面临被低估或非市场化处置的风险，因此倾向于推动债务进入司法程序。但另一部分债权人则担忧，一旦出现实质性违约，资产可能被冻结并进入漫长的重整程序，反而会拉长回收周期。

随着展期谈判持续深入，业界的关注点聚焦于两个相互关联的困局上：万科能否拿出新的资产进行增信，以及能否在短期内找到偿还债务的现金来源。

事实上，万科拿出优质资产增信的空间已不多。

从过往案例看，房企用于增信的资产主要集中于上市及非上市公司股权，以及各类不动产。

在股权层面，万物云的股份是万科的核心资产。今年7月，万科将所持1.17亿股万物云股份质押给大股东深铁集团，为其15.51亿元存量贷款提供担保。此次质押后，万科累计质押的万物云股份比例已达55.8%，距离57.12%的实际持股比例仅一步之遥，后续操作空间极为有限。

在不动产层面，压力同样显著。财报显示，截至2025年上半年末，万科投资性房地产账面价值为1373.63亿元，其中已用于抵质押及担保的余额高达800亿元，占比也超过一半。

根据万科最新公告，截至12月15日，该公司及控股子公司对外担保总额为844.93亿元，占万科2024年末经审计净资产的比重为41.69%。

除了增信困难，万科在短期内筹集偿债资金的前景同样严峻。展期风波的持续发酵，已使该公司从公开市场或银行获得新增融资的通道基本关闭。

万科账面上可自由动用的“活钱”少之又少。截至9月30日，万科账面上还有货币资金656.8亿元。但其中的绝大部分沉淀于各地区项目公司的监管账户中。在“保交楼”的刚性政策要求下，这些资金受到严格监管，被锁定用于特定项目建设，母公司无法随意调用。财报显示，截至今年上半年末，万科的母公司资产负债表上，货币资金只有8.58亿元。

多名业内人士对第一财经分析，目前万科短期可获得资金的方式可能有两种，依赖大股东深圳市地铁集团有限公司（下称“深铁集团”）继续输血，或加速出售资产变现。

然而，大股东深铁集团输血的空间已非常有限。根据万科与深铁集团签署《关于股东借款及资产担保的框架协议》，在2025年度股东会之前，万科剩余可向深铁获得的新增有担保贷款本金仅为22.9亿元。

出售资产是万科筹集现金的另一条路径，但这条路上的障碍显而易见。资产需要具备良好的流动性、清晰的权属，才能在市场低迷时快速变现。

整售投资性房地产被视为能够快速回笼大额现金的方式，万科也在积极行动。

根据万科披露，上半年完成13个项目的大宗交易，涵盖办公、商业、公寓、教育等业态，合计签约金额64.3亿元。

进入下半年，处置步伐进一步加快，资产性质也趋于核心。万科名下的广州万溪已将位于越秀区的商办物业及办公楼同步公开挂牌，招标公告中明确要求购买方最迟须于2025年12月15日前缴清全款——这一天恰是万科一笔面临展期压力的中期票据“22万科MTN004”的到期日。据不完全统计，仅广州万溪平台今年以来已启动至少三轮资产整售，涉及资产达8项，处置范围从住宅配套到商业办公持续扩大。

然而，从目前中期票据展期谈判陷入艰难境地的现实来看，通过资产出售变现的周期，似乎难以匹配债务到期的紧迫性。

“现在市场环境下，买家非常少，愿意且有实力接盘的更有限。”一位资深地产业内人士对第一财经记者说，为达成交易、尽快回款，出售方往往不得不接受远低于市场正常水平的交易价格，折价严重。更关键的问题在于资产池的变化，“前两年已经处置过一批优质资产，现在能拿出来的、真正容易快速变现的‘好东西’越来越少了，后续处置的资产质量在下降，谈判难度和折价幅度可能会更大。”

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